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住宅ローンの繰り上げ返済 基本の「き」【FP監修】

今回は住宅ローンを借りた後のお話しです!

繰り上げ返済ってなんだべさ?

ぽちざいふ

とよくま

今回は、そんな繰り上げ返済についてレポートしていきたいと思います!

繰り上げ返済とは、一言でいうと住宅ローンの一部または全部を早めに返すことです。

住宅ローンを早めに返す=その期間分の利息がかからない

ので、お得になります。

じゃあ、早めに返したほうが得なんだよね?

ぽちざいふ

とよくま

ところが、そうでもないんだよぅ……
ちょっと意味がわからねえ……

ぽちざいふ

とよくま

そのあたりを、基礎からじっくり学んでいきましょう!

繰り上げ返済とは残りのお金を先に返しちゃう技

住宅ローンの借りたお金は、元本(元金)といいます。

この元金+利息の支払いが、月々の返済額になります。

利息は金利で決まるんだよね!

ぽちざいふ

利息を決める計算式をおさらいすると、

残高×金利÷12ヶ月=今月の利息となります

つまり、残高が減れば減るほど、利息は少なくなります。

とよくま

図のように、元金を返済したという事は、その分の利息はかからないという事になります。

繰り上げ返済で返すお金は元金だけ

一定の返済期間分の元金を返済することで、その分の利息がかからないという事を先ほどお伝えしました。

じゃあ、一番お金がかかるところを選んで返していいの?

ぽちざいふ

とよくま

好きな部分は選べなくて、直近(次の)支払い日から指定した金額分の期間になるよ!

繰り上げ返済ができるのは次の支払日から指定した金額分の期間

仮に500万円分を返済するとしたら、元金500万円分の期間を短縮することになります。

返済表で期間を短縮した分の利息をすべて+してみましょう!

その+した分の利息が、かからない計算になります。

つまり利益になります!

じゃあ、早ければ早いほど得じゃん!! すぐに銀行に……

ぽちざいふ

とよくま

ちょっと待ったあ!!

繰り上げ返済は住宅ローン控除の後がオススメ

とよくま

たしかに理屈上は早ければ早いほど得だけど、住宅ローン控除があるよね!
たしかに、兼ね合いはどうすればいいのでしょうか?(汗)

ぽちざいふ

基本的には、住宅ローン控除の効果の方が大きい!

と考えましょう。

とよくま

くわしくは住宅ローン控除の投稿をお読みください!

セオリーとしては、住宅ローン控除終了後の11年目、もしくは14年目(長期優良住宅)に繰り上げ返済をするのが効率が良いということになります。

繰り上げ返済の効果は利息の軽減

とよくま

改めて繰り上げ返済のお得になる部分、利益の部分を考えていきましょう!
利息が減るんだよね!

ぽちざいふ

言葉だけではわかりづらいので、図でもう一度確認しておきましょう。

イメージ的には、図の所定の位置を、どーんと中抜くイメージです。

そのイメージから、中抜き返済と言われたりもします。

中を抜くので、その分住宅ローンの期間は短縮されます。

月々の返済額を減らすタイプ(返済額軽減型)もある!

とよくま

実は、もう1つの繰り上げ返済のタイプもあるんだよ!
え? そうなの!?

ぽちざいふ

先ほどまで詳しく解説したタイプが期間短縮型で、もう1つの方法が返済額軽減型です。

返済額軽減型では、住宅ローンの期間は短くなりません。

返済のイメージは図の通りで、期間短縮型が縦軸の中抜きに対して…

返済額軽減型は横軸を減らす動きとなります。

とよくま

正直、あまり使う技ではないかな?
期間は変わらないけど、毎月の返済金額は少なくなるイメージだね!

ぽちざいふ

繰り上げ返済の基礎は、以上となります!

次回から、応用編として本当に繰り上げ返済はお得なのか、最適なタイミングなど、具体的なテクニックについてレポートしていきたいと思います。

チャンネルは、そのままで!