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住宅ローンの頭金は必要?(現金で払う費用とは)FPが解説

基本的にはですが、住宅ローンの他にもローン金額+10%ぐらいのお金がかかるって知ってましたか?

え?ローンでまるまる全部OKじゃないんですか?

ぽちざいふ

とよくま

それでもいいけど、それじゃあダメ!

なんだか煮え切らない答えかもしれませんが、なぜ+10%の現金が必要なのかをレポートしていきたいと思います。

頭金が必要なのは諸費用

諸費用とは、土地や建物以外にかかるお金をまとめた総称です。

住宅ローンと言えば土地と建物ですが、その他にも色々な費用がかかります。

先日、融資手数料や保証料の話をしました。

住宅ローンの手数料型と保証料型の違い【どっちが得】FP監修!

とよくま

融資手数料や保証料も諸費用の一部です!

基本的にはですが、この諸費用は現金で払います。

頭金で払う諸費用とは8選

とよくま

わりと大きな費用がたくさんあります。

すべてそれぞれ個別に数十万~数百万かかりますが、基本的には現金払いです。

諸費用を細かく知りたい人はソフトを使おう!

とよくま

CMですが、イエマナでは家づくりの予算と諸費用を管理、勉強できるソフトを発売中です!
みなさんが買ってくれれば、明日のみそ汁の具が増えるかもしれません!(切実)

ぽちざいふ

家づくりのおさいふと言いますが、諸費用や建築費を、予算と実際にかかった金額で分けて比較できます。

予算内でしっかりと家を建てるために、活躍できると思います。

また、難しい諸費用もすべて解説!

家づくり初心者でも迷いません。

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なぜ諸費用は現金払いか?担保と深い関係がある

とよくま

ではなぜ、諸費用は現金払いが基本なのでしょうか。
ここは気になるポイントですねぇ!

ぽちざいふ

もっともシンプルに考えると、住宅ローン=担保に対して融資ゆうしをするもの。

だからです。

担保とは、少し雑な表現ですが借金のカタです。

時代劇とかで、借金のカタにツボを持っていくぞ! とか?

ぽちざいふ

とよくま

それそれ!

つまり金融機関は何のあてもなく、ただ借りる人の収入や勤め先だけでお金を貸しているのではありません。

最悪のケースとして住宅ローンが払えなくなったら、物件を売ってでも払えるかどうかの側面でも考えています。

これを、担保価値と言います。

住宅ローンは基本的に、この担保に等しい金額であることが原則です。

でも今の時代は頭金0で諸費用まで借りれちゃう

とよくま

本来は担保と住宅ローンは等しくあるべきですが、今の時代は諸費用まで合わせて借りることができます。

なぜ諸費用まで借りれるか。

単純に各金融機関の競争です。

どこかが貸すといったら、まわりも貸さないと競争で負けてしまいます。

ただ、金融機関によって諸費用を借りれる範囲は大きく異なりますので、事前にしっかりとチェックしましょう。

諸費用を借りるメリットとデメリット

とよくま

それでは、諸費用を借りるメリットとデメリットをみていきましょう!

メリットはいたってシンプルですので、デメリットをお話ししていきましょう!

まずはオーバーローンになります。

オーバーローンとは、担保(物件)の価値以上の住宅ローンになる状態です。

え? ちゃんと返せばそれでよくね?

ぽちざいふ

とよくま

確かにそうなのだけど、もうちょっとオーバーローンのデメリットを考えてみよう!

もし売却をする時は、物件価格<ローンになり、売るには現金で差額を補填ほてん(カバー)する必要があります。

仮に住宅ローンが残り3000万円で売却価格が2500万円だと、500万円を支払うことになります。

売却のケースで多いのは、夫婦が別々の道を歩む時です。

とよくま

これ、案外多いです!
(気を付けなきゃ……)

ぽちざいふ

さらに、ローン金額が多くなる=審査が厳しくなります。

また、毎月の返済金額が多くなります。

超低金利下ではありますが、住宅ローンには金利がかかっています。

たしかに、しっかり考えないとわからないデメリットが多いですね!

ぽちざいふ

大事なのは頭金がないからではなく現金を確保するために諸費用を借りる

とよくま

すごく大事で、ややこしい話をします!

以上のことから、いずれにせよ頭金となる現金は必要なのです。

頭金が用意できないから、フルローンでいっちゃえ!

これは、大変危険です。

ですが、超低金利を利用して、現金を温存(確保)するためにあえてフルローンというのは大いにアリです。

先ほどの8選の費用の中でも、家具や家電、引っ越し代は現金で支払いましょう。

金融機関によっては諸費用ローンがありますが、おどろくほど金利が高いです。

家電はエアコンなど、ハウスメーカーや工務店で施工時に付ければ(建築見積に入れれば)付属設備あつかいでOKになる裏技もあります。

しかし、家電量販店の保証の側面も大事にしてください。

とよくま

ぼくは10年保証でエアコン付けました!

ざっくりではありますが、少なくとも家具家電で100万円、引っ越し代で30~50万は必要になるかと思われます。

最後になりますが、現代はとてもいい時代で諸費用込みのフルローンで家を買うことはそれほど難しくありません。

しかし、その反面として、月々の支払いが厳しくなったり、売却時のオーバーローンで困る例が多発しております。

言葉を変えると、家を建てた後でも、万が一に備えた生活防衛資金は必ず確保しましょう。

そして、改めてですが、無理のない住宅ローンを組みましょう!

追記

親世代は、頭金を多くしてローンを減らす時代でしたが、今は違います。

頭金はあくまで諸費用で使うべきで、土地と建築費用はフルローンでOKです。

ローンを減らすと得なのは高金利下であって、今はこれといったメリットはありません。