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注文住宅を建てるまでのお金の動きが複雑な件【つなぎ融資・土地先行融資・分割融資】FP監修

建売は、すでに完成された家を買うので普段通りの買い物と変わりません。

チョコ買うよ!

ぽちざいふ

とよくま

あいよ!

こんな流れです。とてもわかりやすいですね。

一方で、注文住宅のお金の流れはものすごく複雑で、初見殺しと言っていいほどだと思います。

今回は、初見のお施主さんは絶対に知らないと思われる!

注文住宅のお金の動きを学んでいきましょう!

建売や中古物件を買うのはとてもラク

まずは、建売や中古住宅など、完成された物件の購入方法を見ていきましょう。

先ほどのチョコのたとえと同じように、お金と引き換えに物件を購入します。

とても一般的な取引ですね。

とよくま

ここをもう少し詳しくお話しします!

物件と担保があって住宅ローンが組める

チョコの例と違うのは、家は住宅ローンで購入します。

家は大きな金額の買い物なので、現金が用意できません。

そのため、金融機関からお金を借りて、不動産屋さんにお金を支払います。

住宅ローンの話ですね!

ぽちざいふ

何の保証もなく大金を貸すのは、リスクが大きいですよね。

そこで金融機関は、担保を取ります。

いわば、借金のカタですね。

とよくま

もし住宅ローンを支払わなかったら、物件は(金融機関が)貰うよ!
なるほど、担保は質屋の質みたいなイメージなんですね!

ぽちざいふ

建売はすでに建物が完成しているので、担保(抵当権)を付けることができます。

そのため、手続きがとても簡単なのです。

住宅ローンは原則として建物の完成前には借りれない

原則としてですが、建物が完成していない注文住宅は、担保(抵当権)を付けられないので、住宅ローンを借りることができません。

これでは注文住宅の契約金や上棟金などの中間金の支払いができません。

そこで大まかにですが、3つの方法があります。

注文住宅が完成するまでに利用する融資3選

とよくま

原則住宅ローンは完成まで使えないので、以下3つの方法で解決します。

簡単に説明すると、

  • つなぎ融資:野球でいう中継ぎピッチャー
  • 土地先行融資:土地だけ先に住宅ローンを組む
  • 分割融資:必要な時に必要な額を住宅ローンから融資してもらう
分割融資のみ、住宅ローンの先払いですね!

ぽちざいふ

注文住宅の支払スケジュールを知っておこう!

とよくま

なぜ、つなぎや分割が必要か? を解説していきたいと思います。

注文住宅は、何回かに分けてお金を支払う仕組みです。

完成しました! はい、お金! じゃないんだね……

ぽちざいふ

  • 土地購入でお金を払う
  • 契約金
  • 中間金(上棟後すぐ)
  • 最後の完成に合わせて最終金(住宅ローンの融資実行)

とよくま

ざっくりですが、4回に分けてお金を支払います。

つなぎ融資の詳細

とよくま

それぞれの融資を詳しく知っていきましょう!
まずは、つなぎ融資から!

ぽちざいふ

とにかく金利が高いのが、つなぎ融資の特徴です。

とよくま

担保がないから金利が高い仕組みです(汗)

つなぎ融資のシミュレーション

つなぎ融資の金利と手数料で、100万を超えることも珍しくありません。

つなぎ融資をカンタンに計算できるジェネレーターを作りましたので、よかったら活用してみてください。

つなぎ融資ジェネレーター【FP監修】つなぎ融資を自動計算できるソフトを作ったよ!

土地先行融資

とよくま

土地代のみ先に支払う住宅ローンです。

つまりこの場合、土地と建物のローンは別になるので2本立ての住宅ローンになります。

金融機関によって、建物が完成するまでは金利の支払だけのパターンもあれば、返済が始まるパターンもあります。

家賃とブッキングになるので、資金計画に注意しましょう。

分割融資(住宅ローンの分割実行)

とよくま

必要な時に都度、融資を受けられます!

一番費用負担が少ないのが、分割融資です。

できればですが、分割融資ができる金融機関を選びたいところです。

金融機関によって様々ですが、多くのケースでは最終的な支払い(融資実行)までは金利だけの支払いの場合が多いです。

つなぎの資金はしっかりと準備しておこう!

注文住宅は、今までの人生で経験したことのない、大きなお金の先払いの連続となります。

よくあるパターンが、つなぎ融資の費用を用意していなかった。

100万もかかるとは知らなかった!(人によりますが)

という例がとても多いです。

分割融資が一番費用負担が少ないですが、それでも大きな金額の金利ですから、数万でおさまることはありえません。

正直、家のオプションのように何のモノの対価もない、ただお金を動かすためにお金を支払うという、やるせない費用にはなりますが……

それも含めて注文住宅と考えるしかありません。

とよくま

そういう業界構造! と考えるしかありません。

一方で、業者の立場で考えると建材の仕入れにお金がかかります。

何千万もする家の仕入れ代を家が完成しないと回収できないのは、あまりにも手痛い話です。

そのため、事実上前払い分割でなければ、成り立たないとも考えられます。

細かい話はともかく、ぼくたち施主にとって大事なのは、あらかじめこうしたつなぎの費用を考慮しておく、計画してそなえておくのがとても重要です。