注文住宅を建てるまでのお金の動きが複雑な件【つなぎ融資・土地先行融資・分割融資】FP監修

建売は、すでに完成された家を買うので普段通りの買い物と変わりません。

こんな流れです。とてもわかりやすいですね。

一方で、注文住宅のお金の流れはものすごく複雑で、初見殺しと言っていいほどだと思います。

今回は、初見のお施主さんは絶対に知らないと思われる！

注文住宅のお金の動きを学んでいきましょう！

建売や中古物件を買うのはとてもラク

まずは、建売や中古住宅など、完成された物件の購入方法を見ていきましょう。

先ほどのチョコのたとえと同じように、お金と引き換えに物件を購入します。

とても一般的な取引ですね。

物件と担保があって住宅ローンが組める

チョコの例と違うのは、家は住宅ローンで購入します。

家は大きな金額の買い物なので、現金が用意できません。

そのため、金融機関からお金を借りて、不動産屋さんにお金を支払います。

何の保証もなく大金を貸すのは、リスクが大きいですよね。

そこで金融機関は、担保を取ります。

いわば、借金のカタですね。

建売はすでに建物が完成しているので、担保（抵当権）を付けることができます。

そのため、手続きがとても簡単なのです。

住宅ローンは原則として建物の完成前には借りれない

原則としてですが、建物が完成していない注文住宅は、担保（抵当権）を付けられないので、住宅ローンを借りることができません。

これでは注文住宅の契約金や上棟金などの中間金の支払いができません。

そこで大まかにですが、3つの方法があります。

注文住宅が完成するまでに利用する融資3選

簡単に説明すると、

• つなぎ融資：野球でいう中継ぎピッチャー
• 土地先行融資：土地だけ先に住宅ローンを組む
• 分割融資：必要な時に必要な額を住宅ローンから融資してもらう

注文住宅の支払スケジュールを知っておこう！

注文住宅は、何回かに分けてお金を支払う仕組みです。

• 土地購入でお金を払う
• 契約金
• 中間金（上棟後すぐ）
• 最後の完成に合わせて最終金（住宅ローンの融資実行）

つなぎ融資の詳細

とにかく金利が高いのが、つなぎ融資の特徴です。

つなぎ融資のシミュレーション

つなぎ融資の金利と手数料で、100万を超えることも珍しくありません。

つなぎ融資をカンタンに計算できるジェネレーターを作りましたので、よかったら活用してみてください。

2021年4月15日 つなぎ融資ジェネレーター【FP監修】つなぎ融資を自動計算できるソフトを作ったよ！

土地先行融資

つまりこの場合、土地と建物のローンは別になるので2本立ての住宅ローンになります。

金融機関によって、建物が完成するまでは金利の支払だけのパターンもあれば、返済が始まるパターンもあります。

家賃とブッキングになるので、資金計画に注意しましょう。

分割融資（住宅ローンの分割実行）

一番費用負担が少ないのが、分割融資です。

できればですが、分割融資ができる金融機関を選びたいところです。

金融機関によって様々ですが、多くのケースでは最終的な支払い（融資実行）までは金利だけの支払いの場合が多いです。

つなぎの資金はしっかりと準備しておこう！

注文住宅は、今までの人生で経験したことのない、大きなお金の先払いの連続となります。

よくあるパターンが、つなぎ融資の費用を用意していなかった。

100万もかかるとは知らなかった！（人によりますが）

という例がとても多いです。

分割融資が一番費用負担が少ないですが、それでも大きな金額の金利ですから、数万でおさまることはありえません。

正直、家のオプションのように何のモノの対価もない、ただお金を動かすためにお金を支払うという、やるせない費用にはなりますが……

それも含めて注文住宅と考えるしかありません。

一方で、業者の立場で考えると建材の仕入れにお金がかかります。

何千万もする家の仕入れ代を家が完成しないと回収できないのは、あまりにも手痛い話です。

そのため、事実上前払い分割でなければ、成り立たないとも考えられます。

細かい話はともかく、ぼくたち施主にとって大事なのは、あらかじめこうしたつなぎの費用を考慮しておく、計画してそなえておくのがとても重要です。

2020年10月2日 住宅ローン大辞典